|
|
Stanovení vlivu nové výstavby na tržní cenu stavebních pozemků v okolí
Daňhel, Petr ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Dočkal, Pavel (oponent) ; Bradáč, Albert (vedoucí práce)
Developerské projekty prováděnými změnami v infrastruktuře výrazně ovlivňují některé z cenotvorných vlastností stavebních pozemků. Jmenovitě se jedná např. o dopravní dostupnost a napojení na inženýrské sítě. Dalším průvodním jevem rozsáhlé rezidenční výstavby je ovlivňování cen pozemků spekulacemi. S drahými novostavbami vzniká i tzv. „dobrá adresa“, posunují se hranice zastavěného území obytných ploch a v očekávání další výstavby se začínají obchodovat za vyšší ceny i původně neatraktivní parcely v blízkém okolí. Stanovení míry vlivu plánované, popř. probíhající výstavby na okolní pozemky bude provedeno komparativní metodou, tedy vzájemným porovnáním cen pozemků v různých fázích výstavby. Jako srovnávací vzorky poslouží pozemky obchodované, oceňované nebo nabízené k prodeji v lokalitách, kde probíhá nebo proběhla významná stavební činnost (např. k.ú. Bystrc, Komín, Sadová). Jako pomocný podklad pro sestavení srovnávací databáze bude rovněž sloužit cenová mapa stavebních pozemků. Výsledky statistického vyhodnocení srovnávacích databází budou následně konfrontováno s koeficienty uváděnými v oceňovací vyhlášce. Cílem práce je navrhnout způsob vyčíslení míry ovlivnění tržní hodnoty pozemku v závislosti na plánované nebo probíhající výstavbě v jeho okolí. Dizertace bude prioritně zaměřena na stavební pozemky dle definice § 9 zákona č. 151/1997 Sb. V souvislosti s plánovanou výstavbou však skupují developerské společnosti i jiné než stavební pozemky za ceny odvozené od cen pozemků stavebních. K tomuto faktu se běžně přihlíží při oceňování obvyklou cenou, a proto bude tato skutečnost zohledněna i při zpracování dizertační práce. Výsledkem práce bude návrh metodiky využitelné pro stanovení obvyklé ceny pozemků komparativní metodou, a to konkrétně: 1. metodiky na korekci indexu odlišnosti o vlivy vyvolané změnami okolí v souvislosti se stavební činností, 2. metodiky na korekci indexu odlišnosti o spekulativní složku související se stavební činností (i potenciální) u nestavebních pozemků (např. zemědělské pozemky).
|
|
|
Hodnocení specifických faktorů při oceňování zemědělských pozemků v podmínkách ČR
Hrubanová, Michaela ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Weigel, Lubomír (oponent) ; Bradáč, Albert (vedoucí práce)
Disertační práce je zaměřena na zjištění a zhodnocení specifických faktorů, které ovlivňují cenu zemědělských pozemků. Je potřeba zmínit, že trh se zemědělskými pozemky zejména ornou půdou a trvalými travními porosty není v ČR plně rozvinut a tato oblast není zcela prozkoumána. V práci jsou popsány faktory na základě, kterých se investor při koupi těchto pozemků rozhoduje. Údaje potřebné k této práci byly získány z odborné literatury, realitních serverů, ze dvou anket, skutečně zrealizovaných prodejů atd. V závěrech této práce jsou všechny poznatky shrnuty a vyhodnoceny. Je zde uveden vývoj cen v letech 2014 - 2016 ze skutečně zrealizovaných prodejů v kraji Olomouckém, Jihomoravském, Moravskoslezském a kraji Vysočina. Výsledkem práce je návrh znaleckého standardu. Je potřeba si uvědomit, že především zemědělský pozemek je specifickým zbožím, neboť je nereprodukovatelný, nepřemístitelný a jejich nabídka je omezená.
|
|
|
Hodnocení specifických faktorů při oceňování zemědělských pozemků v podmínkách ČR
Hrubanová, Michaela ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Weigel, Lubomír (oponent) ; Bradáč, Albert (vedoucí práce)
Disertační práce je zaměřena na zjištění a zhodnocení specifických faktorů, které ovlivňují cenu zemědělských pozemků. Je potřeba zmínit, že trh se zemědělskými pozemky zejména ornou půdou a trvalými travními porosty není v ČR plně rozvinut a tato oblast není zcela prozkoumána. V práci jsou popsány faktory na základě, kterých se investor při koupi těchto pozemků rozhoduje. Údaje potřebné k této práci byly získány z odborné literatury, realitních serverů, ze dvou anket, skutečně zrealizovaných prodejů atd. V závěrech této práce jsou všechny poznatky shrnuty a vyhodnoceny. Je zde uveden vývoj cen v letech 2014 - 2016 ze skutečně zrealizovaných prodejů v kraji Olomouckém, Jihomoravském, Moravskoslezském a kraji Vysočina. Výsledkem práce je návrh znaleckého standardu. Je potřeba si uvědomit, že především zemědělský pozemek je specifickým zbožím, neboť je nereprodukovatelný, nepřemístitelný a jejich nabídka je omezená.
|
|
|
Návrh kritérií a tvorba metodiky pro stanovení výše nájmů z pozemků v zemědělských areálech v konkrétních lokalitách
Tesařová, Zdeňka ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Hlavinková, Vítězslava (oponent) ; Superatová, Alena (vedoucí práce)
V dizertační práci je popsána problémová situace, která spočívá v neexistenci ujasněné metodiky pro stanovení výše nájmů z pozemků v zemědělských areálech. Jsou navržena kritéria, která by mohla mít vliv na výše nájmů z pozemků v zemědělských areálech. Jedním z nich je typ zdroje vody. Vytvořená databáze sestává z různorodých dat, která jsou následně vyhodnocována. Data pro zvolené lokality byla statisticky vyhodnocena. Dále bylo určeno procentuální vyjádření nájemného vůči obvyklé (tržní) ceně pronajatého pozemku. Navržené koeficienty byly kvantifikovány a byly zároveň ověřeny na praktických případech. Výstupem práce je vytvořená metodika pro stanovení obvyklé výše nájmů z pozemků v zemědělských areálech.
|
|
|
Analýza vývoje výstavby a dalších vlivů na ceny rezidenčních nemovitostí v konkrétní lokalitě
Šestáková, Romana ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Weigel, Lubomír (oponent) ; Superatová, Alena (vedoucí práce)
Postupná výstavba v jednotlivých částech města má své charakteristické vlastnosti. Každé období přináší rozdílné obecné požadavky na výstavbu na základě životního stylu a potřeb obyvatel v dané době. Tato rozdílnost výstavby, ať už samotných věcí nemovitých, tak celkového uspořádání staveb v krajině, vč. rozdílných architektonických prvků, má vliv na stanovení jejich hodnoty. V obcích střední velikosti však často není možné při aplikaci porovnávací metody zajistit dostatečně velkou databázi porovnatelných objektů. Analyzování jednotlivých typů výstavby a zejména kvantifikování jejich vlivu na obvyklou cenu je novým přínosem a pohledem na posuzování objektů. V disertační práci je provedena analýza problémové lokality, zmapování jednotlivých etap výstavby vč. definování jednotlivých charakteristických vlastností objektů a jejich blízkého okolí. Na základě vytvořené databáze realizovaných cen bytových jednotek a zvolené metody byl tento vliv výstavby kvantifikován. Zjištěné skutečnosti v této disertační práci je možno použít jako podklad pro znalce a odhadce při zajišťování prvků databáze, ale také jako základní informace pro orgány státní správy a pro veřejnost při prodeji komodit, výběru lokality pro bydlení či informace o jejich stáří.
|
|
|
Vybrané problémy při oceňování stavebních prací pro účely znaleckých posudků
Novák, Jindřich ; Pivoda, Bohuslav (oponent) ; Puchýř, Bohumil (oponent) ; Mikš, Lubomír (vedoucí práce)
Základním předpokladem kvalitního znaleckého posudku jsou kvalitní informační zdroje, tj. podklady dostatečně podrobné a validní. Disertační práce se věnuje podkladům pro znaleckou činnost v oblasti oceňování stavebních prací, práci s informacemi a jejich předávání v rámci životního cyklu staveb. K tomuto účelu může sloužit členění staveb po funkčních dílech. V práci je kladen důraz na sestavení rozpočtu po funkčních dílech, který je přehlednější jak pro investory, zhotovitele, správce nemovitosti i pro znalce. Významná část disertační práce je věnována doporučení pro stanovení obvyklé ceny stavebních prací. Zde jsou definovány některé možnosti jak stanovit obvyklou cenu stavebních prací včetně jejich vzájemného porovnání. Rovněž byly zjištěny a porovnány skutečně smluvené ceny ze smluv o dílo u veřejných zakázek. Základní doporučení plynoucí z této kapitoly je doporučení pro Český statistický úřad zautomatizovat sběr dat na základě soupisů stavebních prací vytvořeného v některém z rozpočtářských programů (nejlépe po funkčních dílech). Pro znaleckou praxi byl vyhotoven soubor doporučení na základě zjištěných rozdílností cen rozpočtovaných a skutečně smlouvaných. K ocenění ztrát vzniklých v důsledku prostojů stavby neexistuje žádná obecně uznávaná metodika. Pro účely disertační práce byly zjištěny obvyklé ceny pronájmů jednotlivých zařízení a následně byly stanoveny dva přístupy k ocenění nákladů na zařízení staveniště a to procentuální sazbou a individuální kalkulací. Podrobněji je rozebrána problematika spojená s vyčíslením nákladů na zimní opatření. V závěru kapitoly jsou stanovena doporučení pro znalce. V rámci doporučení pro stanovení slevy z ceny díla v důsledku vyskytujících se vad a nedodělků bylo na skutečných příkladech zkoumáno rozložení vad a nedodělků v rámci předání díla investorovi se zjištěním že cca 50 % vad se vyskytuje na povrchových úpravách. Následně byly analyzovány České technické normy, které se týkají povrchových úprav, aby byla zjištěna opora pro hodnocení, zda se jedná o vadu či nikoli. V rámci zkoumání přístupu k neodstranitelným vadám, byla zjištěna nesprávně uvažovaná životnost hydroizolace v oceňovací vyhlášce. Na základě toho byl prozkoumán trh a stanovena životnost běžných hydroizolačních systémů. V závěru disertační práce je provedeno porovnání vybraných položek dvou nejpoužívanějších cenových soustav v ČR a to URS a RTS. Rozdíly jsou způsobeny úvahou o použití různých technologií, různých mechanizmů a rozdílným přístupem ke stanovení nákladů na materiál.
|
|
|
Systémové pojetí metody nejvyššího a nejlepšího využití při oceňování nemovitostí
Klika, Pavel ; Weigel, Lubomír (oponent) ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Bradáč, Albert (vedoucí práce)
V současné době, kdy v důsledku rozvoje mezinárodního investičního trhu roste vliv legislativy okolních zemí a zejména zemí EU na oceňování majetku, vzniká potřeba sjednotit nejenom oceňovací postupy, ale i jednotlivé pojmy, definice, přístupy, metody a požadavky na výkon profese znalce a odhadce. Jedním z často požívaných pojmů v oblasti oceňování majetku je pojem High and best use (Nejlepší a nejvyšší využití). Jedná se o pojem, který se objevuje jak v zahraniční literatuře, tak v literatuře české, zejména ve spojení s oceňováním majetku. Při ocenění majetku, kdy volíme přístup ocenění tak, že uvažujeme využití majetku v budoucnu, je úvaha o nejlepším využití zásadní. Pokud volíme ocenění tzv. výnosovým způsobem, tedy uvažujeme budoucí výnosy z majetku, měla by být úvaha o nejlepším a nejvyšším využití majetku neopomenutelnou součástí ocenění. Přestože se jedná o pojem zcela zásadní, neexistuje v zahraničí ani v ČR žádná literatura, která by podrobněji rozebrala postup vyhodnocení majetku na základě metody nejlepšího a nejvyššího využití. Hlavním cílem této disertační práce je systémovým přístupem rozpracovat postupy ocenění pomocí metody nejlepšího a nejvyššího využití a vytvořit standard pro znalce, podle kterého by bylo možné zpracovat ocenění, respektive část ocenění nemovitého majetku tak, aby na základě takového ocenění bylo možné stanovit tržní hodnotu nemovitostí v souladu s mezinárodními standardy a moderními publikacemi o oceňování majetku. Výsledkem této práce je tedy jak návrh podrobného postupu kvalifikovaného znalce pro vyhodnocení nejlepšího a nejvyššího využití nemovitostí, a to včetně zhodnocení vlivu věcných břemen váznoucích na pozemcích respektive stavbách, tak návrh znaleckého standardu k této metodice včetně ukázkových příkladů na vyhodnocení nejlepšího a nejvyššího využití nemovitostí v nejběžnějších případech ocenění. Poznatky a informace z této práce tak mají svůj přínos z hlediska oboru Soudní inženýrství jak v oblasti teorie, tak v oblasti praxe a pedagogické činnosti.
|
|
|
Standardizace znaleckých postupů při zjišťování vad projektové dokumentace vypracované do roku 1949
Urbánek, Zdeněk ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Moudrý, Ivan (oponent) ; Matějka, Libor (vedoucí práce)
Práce je zaměřena na vymezení metodiky znaleckých postupů při zjišťování vad projektové dokumentace do roku 1949. Žádné právní předpisy nebo odborná literatura tuto problematiku zatím více nezkoumá, jedná se o specifickou oblast, kterou vady projektové dokumentace obecně jsou. Použitými metodami jsou rešeršní studie; analýza dokumentů; klasifikace; analýza - syntéza; indukce - dedukce; abstrakce; komparace (srovnání), případové studie. Dizertační práce je zaměřena na vytvoření metodického postupu pro zpracování znaleckých posudků, posuzujících vady projektové dokumentace v časově vymezeném období 1880 - 1949.
|
|
|
Posouzení vlivu materiálové skladby nových objektů na jejich tržní cenu i cenu stávajících nemovitostí v dané lokalitě
Schenková, Klára ; Abraham, Karel (oponent) ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Drochytka, Rostislav (vedoucí práce)
Comparative method, material composition, coefficient of the construction type, real estate (property), unit, market value, price, real estate database, market factors, energy demands of a building.
|
|
|
OCEŇOVÁNÍ STAVEB POŠKOZENÝCH, NEPOVOLENÝCH A NEOPRÁVNĚNÝCH
Černocký, Robert ; Kubečka, Karel (oponent) ; Mikš, Lubomír (oponent) ; Bradáč, Albert (vedoucí práce)
Disertační práce analyzuje současný, odbornou veřejností v minimálním měřítku řešený, stav oceňování staveb poškozených, nepovolených a neoprávněných a definuje problémový stav k jednotlivým správním oblastem, kde je znalecký posudek rozhodujícím důkazním prostředkem a doporučuje vhodný postup oceňování těchto staveb tak, aby bylo minimalizováno riziko podání vadného znaleckého posudku. V práci jsou vysvětleny nejen základní pojmy, identifikovány příslušné právní předpisy, ale také systémově analyzovány možné způsoby stanovení obvyklé ceny u předmětných staveb. Odvozené způsoby ocenění jsou ověřeny na modelových příkladech a vyhodnoceny. Na základě tohoto ověření je doporučen postup pro stanovení obvyklé ceny těchto druhů staveb, tzn. znalecký standard.
|
host ::
RSS.